物业的营改增是什么？

在当今房地产市场蓬勃发展的背景下，物业管理行业也日益壮大，而“营改增”这一税收政策的变革，对于物业行业产生了深远的影响，什么是物业的营改增呢？

“营改增”，即营业税改征增值税，是我国税收制度的一项重要改革举措，它旨在消除重复征税，降低企业税负，促进经济结构调整和产业升级，对于物业行业而言，营改增之前，物业管理企业主要缴纳营业税，营业税是对企业的营业额全额征税，无论企业在经营过程中是否存在成本扣除等情况，都要按照全部收入乘以适用税率来计算应纳税额。

一家物业管理公司一个月的营业收入为 100 万元，营业税税率为 5%，那么该公司当月应缴纳的营业税就是 100×5% = 5 万元，这种计税方式存在明显的弊端，企业在采购办公用品、设备维修等环节已经缴纳了增值税，但在计算营业税时却无法抵扣，导致了重复征税，增加了企业的税收负担。

而营改增之后，物业管理企业由缴纳营业税改为缴纳增值税，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税，它采用的是抵扣计税方式，企业在购进货物、劳务、服务等取得的增值税专用发票上注明的税额可以从销项税额中抵扣。

仍以上述物业管理公司为例，营改增后该公司适用增值税税率为 6%，当月取得营业收入 100 万元，换算为不含税收入为 100÷(1 + 6%)≈94.34 万元，销项税额为 94.34×6%≈5.66 万元，如果该公司当月购进办公用品、设备维修等取得了增值税专用发票，进项税额为 2 万元，那么当月应缴纳的增值税就是 5.66 - 2 = 3.66 万元，相比营改增之前缴纳的 5 万元营业税，税负明显降低。

对于物业行业来说，营改增带来的不仅仅是税负的变化，还对企业的财务管理、经营模式等方面产生了一系列影响，在财务管理方面，企业需要加强增值税发票的管理，确保取得合法有效的进项发票进行抵扣，会计核算也变得更加复杂，需要准确核算销项税额、进项税额和应纳税额等。

在经营模式方面，营改增促使物业管理企业更加注重采购环节的供应商选择，企业会倾向于选择能够提供增值税专用发票的供应商，以获取更多的进项税额抵扣，降低成本，企业还可能会对业务进行重新梳理和优化，拓展一些可以取得进项抵扣的业务，提高企业的经济效益。

物业的营改增是我国税收制度改革在物业管理行业的具体体现，它通过改变计税方式，消除重复征税，降低了企业的税收负担，同时也推动了物业管理企业在财务管理和经营模式等方面的变革和升级，对于促进物业行业的健康发展具有重要意义。